Boligreparasjon
Tilfeldig valgt bygård som er typisk for områder der boligene er ombygd til mindre enheter. Foto: Fartein Rudgjord (Klassekampen 25. mai 2019)

Boligreparasjon

Arkitektnytt nr. 08/2020
I dagens boligmarked er det ikke lenger like klar sammenheng mellom pris og kvalitet som det har vært tidligere. Særlig gjelder det for små boliger, men også for det vi gjerne kaller familieboliger. Etter hvert vil dette fremtvinge behov for boligreparasjon. Da bør interiørarkitektene kjenne sin besøkelsestid.

Drivere
Det er to primære drivere for denne utviklingen. Den første er ubalansen i markedet med noe så grunnleggende som tilbud og etterspørsel.[1] Det tilbys langt færre boliger enn det markedet etterspør. Boligprodusentenes Forening la i midten av september frem tall for salg og igangsetting av nye boliger for august. Utover en sterk vekst i ny-boligsalget, nesten 40% sammenlignet med august i 2019, viser tallene også at oppstart av nye boligprosjekter henger etter. Igangsettingen hittil i år er den laveste foreningen har registrert siden de startet med systematiske målinger i 2010, kommer det frem i en artikkel i DN. Det gjør at det er mulig å selge boliger med relativt dårlig kvalitet til en høy pris.

Den andre driveren er det lave rentenivået. Analyseselskapet Samfunnsøkonomisk Analyse oppjusterte nylig sin prognose for boligmarkedet. Forrige prognose bar preg av en dyster koronastemning med en moderat vekst i boligmarkedet. Den siste prognosen predikerer en boligprisvekst på 12 % på landsbasis i løpet av de neste tre årene. Størst vurderes veksten å bli i hovedstaden med nesten 19 % i perioden 2020 til 2023.[2] Dette er urovekkende tall i et allerede presset boligmarked, og mange frykter at boligboblen vil sprekke.

Hva tjener utbyggerne på?
For utbyggerne er det ofte mest attraktivt å bygge små boliger. Det gir best pris. Kommunene som regulerer nye områder og godkjenner større ombyggingsprosjekter, ønsker som regel en variert størrelse på boligene, som gir mangfold og gode nabofellesskap - bestående av ulike aldersgrupper og lag i samfunnet. Men i et marked hvor mange sliter med å skaffe seg egen bolig, må mange ta til takke med små og ofte dårlige boliger.

Det som bygges nytt må derfor bygges bra. Det bygges for lite og med for dårlig kvalitet. Utbyggerne sitter med makten og arkitektene må kjempe for å få gjennomslag for løsningene sine. Det blir det ikke gode bygg av. I tillegg må arkitektene bli bedre på å koble inn interiørarkitektene tidligere i prosessen. Skal man få til gode, effektive og rasjonelle løsninger så må alle fag med fra starten, slik at man har en felles oppfatning av mulighetene, utfordringene og kan diskutere på likt grunnlag. Da kan man også jobbe for de samme løsningene, og spille hverandre gode.

Her er det særlig to typer boliger som skaper utfordringer. Det ene er ombygde leiegårder hvor arkitektene – i den grad de har vært med i prosessen – åpenbart ikke har fått stort gjennomslag. Det er for eksempel, i alle fall i de store byene, blitt mange ettroms leiligheter uten god nok bokvalitet. I flere byer, for eksempel i Trondheim, har det i mange år ikke vært søknadspliktig å etablere ny rominndeling. Da blir det sjelden god nok kvalitet.

Leiemarkedet tilbyr ofte enda dårligere bokvalitet. Og med dagens boligbehov og lav rente blir dette god butikk for utleier, som ofte ikke har noe sterkt insitament for å heve bostandarden.

Plantegninger hentet fra en artikkel i Klassekampen som viser hvordan en tidligere familieleilighet i en gammel bygård er blitt til ti hybler[3]. (Klassekampen 25. mai 2019)

Det må bygges mer
Hvis ikke tilbudet av nye boliger øker, vil prispresset forsterkes. I Oslo sannsynligvis opptil 19 % i løpet av de neste tre årene, skal vi tro analytikerne i Samfunnsøkonomisk Analyse som regner på dette. Samtidig vil det føre til et ganske kraftig prisfall hvis det i hovedstaden bygges, la oss si 10 000 nye boliger. Det står ikke på tilgang til kapital hos utbyggerne. Og kjøperne står i kø.

Er det da, slik mange hevder, reguleringsmyndighetene og byggesakskontorene i kommunene og politikerne som forsinker nye utbyggingsprosjekter fra å sette spaden i jorda? Det er nok en ikke ubetydelig del av forklaringen. Tilbake til de grunnleggende prinsippene om tilbud og etterspørsel. Spesielt i områder hvor vi vet at det i de neste årene vil være vedvarende boligetterspørsel, må kommuner komme på banen og sikre fornuftige og ekspeditte reguleringsprosesser.[4] I fravær av dette kan vi se for oss en prisstigning i boligmarkedet som vil ekskludere stadig flere, og som vil lage en insentivstruktur som forsterker fremveksten av dårlige boliger.

For mye av det gode?
Men sprekker prisboblen? Og hva skulle i så fall være årsaken? Det vet antagelig ingen. Svært få tror på en kraftig renteøkning i overskuelig fremtid. De forrige to gangene boligprisene falt markant, var da Gro Harlem Brundtlands regjering sterkt reduserte effekten av skattefradraget, og da bankene selv kom i problemer, mye på grunn av sine egne investeringer og måtte redusere sine utlån til boligmarkedet. Begge deler kom nærmest som lyn fra klar himmel.

Hvis kommunene i de store byene setter i verk kraftfulle tiltak for å korte ned behandlingstiden for nye boligprosjekter vil balansen i markedet bedres. Det er fullt mulig, og det vil kunne redusere boligprisene ganske betydelig. Mest for de minste og de dårligste boligene. Det vil dessuten føre til et omfattende reparasjonsbehov for disse, slik at de fortsatt blir mest mulig attraktive i markedet. Eierne vil gjennom dette forsøke å forsvare sine verdier.

Her kan det åpne seg et nytt, stort og spennende marked både for interiørarkitekter og arkitekter. Det må tenkes nytt. Med fokus på gjennomtenkte løsninger, hvor man også utnytter rommets høyde, god materialbruk, fokus på dagslys og overgangen mellom ute- og innerom.

Hvordan møter vi denne utfordringen?


Henrikke Roll Heirung
Styremedlem i NIL, interiørarkitekt MNIL